Продажа квартир в новостройках по дду




На рынке новостроек покупатели в основном приобретают квартиры по договору участия долевого строительства (ДДУ). Это совершенно законная и прозрачная схема. Предметом сделки купли-продажи по ДДУ является объект долевого строительства, то есть квартира в новостройке, которую застройщик обязуется передать дольщику. Договор долевого участия в строительстве полностью регламентируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Важно отметить, что ДДУ проходит государственную регистрацию, и покупатель полностью застрахован от двойных продаж. Однако есть риски, от которых дольщика не может защитить даже вездесущий 214-ФЗ. Жилье, в которое уже вложены деньги, могут не сдать вовремя или вообще не достроить.

Совет Для того чтобы обезопасить себя, необходимо проверить документы застройщика. Дольщику должны показать проектную декларацию, разрешение на строительство, экспертизу проектной документации и результаты инженерных изысканий, договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору долевого участия, свидетельство о допуске к определённым работам, аудиторское заключение, свидетельство о праве собственности на земельный участок под застройкой.

Что такое ДДУ при покупке квартиры

Также необходимо получить выписку из ЕГРН и домовой книги, кадастровый и технический паспорт. Стоит учитывать практику по оспариванию сделок с недвижимостью, которые попадают под Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ, так как сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе. Если объект недвижимости приобретается у юридического лица, следует затребовать регистрационные, учредительные документы, актуальную выписку из ЕГРЮЛ, документы, подтверждающие полномочия лица, подписывающего договор от имени юридического лица (протокол о назначении либо доверенность), справку о балансовой стоимости объекта, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату.

Разумеется, приобретать жилье в новостройке по договору долевого участия значительно выгоднее, чем в готовом доме. Исходя из анализа рынка, стоимость квартир в новостройках может быть ниже на 30-40% (в зависимости от стадии строительства). Но и риск вложений в квартиру в новостройке также достаточно высокий, особенно с учетом сложившейся экономической ситуации. В условиях, когда цена строительных материалов, как и стоимость заемных средств, неустойчивы, у застройщиков также возникают дополнительные риски. С точки зрения самой процедуры сделки, с учетом сложности проверки документов при приобретении, скорее, покупателю проще заключить ДДУ. В сделке по договору купли-продажи история владения недвижимостью по времени устанавливается дольше и проверка требуется более тщательная, состоящая из многих аспектов.

Перед тем как согласится на подписание ДДУ, внимательно ознакомьтесь с условиями соглашения, найдите в интернете информацию о деловой репутации выбранной строительной компании, ее сданных объектах, соблюдении заявленных сроков сдачи. Если у вас нет достаточного опыта в юриспруденции, лучше пригласить профессионального юриста, сопровождая сделку, специалист укажет на все сомнительные нюансы, чем обезопасит вас от ненужных рисков.

Внимание! Вышеуказанные документы застройщик, согласно законодательству, должен предоставлять для ознакомления каждому потенциальному участнику строительства.

Помимо договоров долевого участия по Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», на рынке существует много других схем привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов. Некоторые из них полностью незаконны, поскольку 214-ФЗ запрещает застройщикам собирать с покупателей деньги какими-либо иными способами. Покупка квартиры у застройщика по предварительному договору купли-продажи (ПДКП) находится в «серой» зоне. Такая схема может быть как законной, так и не законной – в зависимости от обстоятельств.
Предварительные соглашения любого вида (в том числе, и ПДКП в новостройке) – это соглашения, которые заключаются в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ. Согласно ей, стороны вправе договориться о том, что в будущем продавец передаст покупателю недвижимое имущество – жилье. Предварительные договоры подписывают в случае, когда такое имущество еще не создано, или не приобретено продавцом, либо его характеристики еще точно не известны. Например, в соглашении о купле-продаже должна быть указана площадь и кадастровый номер жилого помещения, чтобы точно ее идентифицировать. Эти данные становятся известны только после завершения строительства, технической инвентаризации и кадастрового учета.

Предварительный договор купли продажи квартиры в новостройке – это такое соглашение, по которому продавец обязуется оформить на себя право собственности на новостройку после завершения строительства. После этого стороны заключат основное соглашение, по которому квартира будет передана покупателю.

Как правило, предварительный договор обеспечивается внесением некоторой суммы покупателем в виде задатка. Однако, если эта сумма существенна (сопоставима с полной ценой по основному договору), предварительный договор на самом деле является договором купли-продажи будущей вещи. Заключение таких соглашений также возможно. Разница в том, что в этом случае не требуется подписывать в будущем какое-либо новое соглашение. Покупатель может получить квартиру сразу по исходному соглашению, ошибочно названному предварительным.

Например, дольщик заключил ДДУ с застройщиком, и ожидает получения ключей. До завершения стройки остается немного, однако дольщик уже принял решение не жить в новостройке, а продать ее. Он может не ждать получения права собственности для начала продажи. Вместо этого он может найти покупателя и заключить с ним ПДКП или договор купли-продажи будущей квартиры.

Другое дело, если покупатель подписывает предварительный договор купли-продажи квартиры с застройщиком. Статья 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» 214-ФЗ запрещает застройщикам привлекать средства граждан для строительства домов каким-либо иным способом, помимо заключения договоров долевого участия. Именно ДДУ дает наибольший уровень гарантий дольщику: залог прав на земельный участок и недостроенный дом, контроль со стороны государственных органов и прозрачность всей информации о проекте строительства и о застройщике. Такие ограничения побуждают строительные компании искать обходные пути и привлекать средства альтернативными способами.

Однако существуют два исключения:

  • предварительный договор с застройщиком возможен без оплаты – просто в подтверждение намерения покупателя приобрести новостройку после ее ввода в эксплуатацию. Однако такие случаи редки. Как правило, ПДКП заключается все-таки с целью сбора денег с граждан.

Депутаты Госдумы во вторник, 18 декабря, приняли во втором чтении новые поправки в закон о долевом участии в строительстве жилья. В частности, они предполагают изменение принципов расчетов. Так, изменения в закон, принятые летом этого года, обязали застройщиков с 1 июля 2019 г. продавать квартиры через эскроу-счета исключительно в проектах, разрешения на строительство которых получены позже 1 июля 2018 г. Доступ к таким счетам застройщик получает только после завершения проекта. Нынешние поправки предполагают, что эта норма распространится на все новостройки. Поправки внесены правительством России. Представитель Минстроя в этой части документ не комментирует.

По ее словам, компания готовилась работать по такой схеме лишь с новыми объектами, а теперь вынуждена в сжатые сроки перестраиваться. Весь 2018 год девелоперы корректировали бизнес-модели под те изменения, которые должны вступить в силу летом следующего года, говорит гендиректор «Дон-строй инвеста» Алена Дерябина, принятие столь критичных поправок заставляет участников проходить весь процесс по второму кругу. Акционер Capital Group Павел Тё ранее рассказывал, что девелоперы пытались участвовать в обсуждении поправок, но не были услышаны. В итоге в 2018 г. Capital Group, по его признанию, не приобрела ни одной площадки из-за отсутствия понятных правил игры.

Не ясен и сам механизм перевода на эскроу-счета тех проектов, разрешения на строительство которых уже получены и продажи в которых стартовали, – смогут ли банки в такой короткий срок аккредитовать такое большое количество проектов в стадии реализации, указывает директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет. По его данным, сегодня рассмотрение заявки на проектное финансирование достигает до трех месяцев. Все идет к тому, что такое понятие, как девелопмент, исчезнет в сегодняшнем его понимании, считает президент ГК «Основа» Александр Ручьев: «Частных девелоперов почти не останется – основным игроком на рынке станет государство в лице госструктур вроде «Дом.РФ» и Фонд реновации, они и будут строить типовое стандартное жилье, а также достраивать за теми, кто уйдет с рынка в результате нововведений».

Сейчас 130 млн кв. м жилья в стадии строительства, именно они должны были обеспечить отрасли переходный период, объясняет сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров. Он считает, что новые правила тяжело отразятся прежде всего на региональных застройщиках – у них нет «маржинальной» подушки безопасности. Велика вероятность, что небольшие застройщики просто не смогут остаться на плаву из-за низкой рентабельности, соглашается Дерябина. Назаров говорит об уходе с рынка до 30% мелких и средних игроков, а значит, станет невозможным выйти на ввод 120 млн кв. м жилья ежегодно. Масштабы строительства уже в этом году окажутся на 15% ниже, чем в прошлом, подтверждает Ручьев.

Новые правила приведут к росту цен на квартиры, уверен Ручьев. На сколько именно, будет зависеть от общего состояния экономики, говорит он. Срок реализации проекта в среднем 2–3 года, значит, возведение дома теперь будет обходиться застройщику примерно на 15–20% дороже, подсчитал Цвет из ГК «Гранель». Если же добавить сюда дополнительные издержки, как то повышение НДС, административные расходы и проч., то цены на жилье вырастут на те же 15–20%, предупреждает он. Уже точно можно сказать, что цена квадратного метра в новостройках вырастет минимум на 10%, заверила Тумайкина из ФСК «Лидер».

В документе, опубликованном на сайте регулятора, не оказалось крупнейшего игрока с долей рынка 70% – страховой компании «Респект». Почему, Центробанк не пояснил. По словам его представителя, регулятор не комментирует действующие компании. В документе лишь говорится, что страховщики, вошедшие в список, соответствуют требованиям закона о долевом строительстве и нормативным актам Банка России. По закону о долевом строительстве страховщик, имеющий право страховать ответственность застройщиков, должен иметь собственные средства в размере не менее 1 млрд руб., осуществлять страховую деятельность не менее пяти лет, не иметь предписаний ЦБ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности, не иметь решений о временной администрации и решений суда о признании страховщика банкротом и не иметь оснований для санации.
К деятельности СК «Респект» были претензии у аудиторов. Летом 2018 г. отчет о ее проверке опубликовала аудиторская компания «Интэко-аудит». В нем сообщалось о сложностях, которые могут возникнуть у «Респекта» с исполнением обязательств: диверсификацию риска страхового портфеля «Респекта» аудитор признал недостаточной. Кроме того, аудиторам не понравилась инвестиционная стратегия «Респекта». В 2017 г. она принесла страховщику 1,7 млрд руб. убытка: он инвестировал собственные средства в производные финансовые инструменты, писал аудитор.

Застройщик вправе привлекать деньги дольщиков только после того как получит разрешение на строительство, опубликует проектную декларацию, зарегистрирует право собственности на землю (как вариант — заключит договор на аренду земельного участка).
После оформления всей необходимой документации уже сам застройщик решает, в какой момент начать продажи квартир в новостройке. Большинство открывает их сразу после оформления всех бумаг, то есть на начальном этапе строительства (так называемом этапе котлована). Около 15-20% застройщиков предпочитают отложить старт реализации на чуть более поздний срок. Обычно это связано с тем, что средства на текущее строительство есть, и можно себе позволить начать продажи немного позже, но по более выгодной цене. Совсем небольшой процент застройщиков выводят на рынок уже полностью готовые объекты, но в кризис, когда компании испытывают трудности с финансированием, такое случается все реже.

То есть у покупателя теперь есть право получить квартиру после того, как дом будет достроен и сдан в эксплуатацию. «Если мы говорим о сделках в рамках 214-ФЗ, то сделку можно заключить только по договору долевого участия, то есть до оформления ДДУ заключение сделки невозможно. Другое дело, что на рынке может встречаться раннее бронирование квартир, еще до введения ДДУ. В этом случае все равно оформляется не сделка, а лишь намерение сделки. И возможно внесение лишь залога за квартиру. Надо понимать, что здесь вы идете на определенные риски», — поясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Застройщик обязан представить для ознакомления следующие документы:

Риски того, что новостройка будет заморожена, сейчас невелики, но все же они существуют. Именно поэтому нужно внимательно изучать всю документацию и информацию о застройщике. Есть и другие подводные камни. Страхует ли ДДУ от более поздней сдачи объекта?

Но так как в 214-ФЗ прописаны пени, то всегда надо обращаться в суд, чтобы их истребовать, и чем быстрее вы это сделаете, тем лучше. Не надо ждать, что пени будут начисляться автоматически, — не тяните с судом», — говорит основатель «Национального страхового и кредитного агентства» (НСКА) Юрий Гольдберг.

Впрочем, Росреестр не зарегистрирует договор с несуществующей компанией. Атак как оплата по ДДУ происходит после регистрации договора, то опасаться нечего. Следует опасаться, если вас просят оплатить договор до регистрации.



Похожие записи:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *